Лазурный берег знаменит своими виллами, но не менее прекрасным вложением средств может быть покупка дома в небольшом поселке со своей инфраструктурой или квартиры в резиденции с консьержем, придомовой территорией, бассейном… Но кто и как занимается содержанием общего имущества? Вопрос не праздный, так как из этого складывается стоимость владения недвижимостью, которая может достигать значительной суммы.
Во Франции режим владения общей собственностью (Régime de copropriété) законодательно регулируется с 1965 года и имеет ряд особенностей, которые не стоит упускать из поле зрения. Итак, как это работает?
Режим общей собственности применяется в подавляющем большинстве случаев там, где недвижимость разделена между двумя или более собственниками и располагает местами общего пользования. Классическим примером будет дом на несколько квартир, но также и коттеджный поселок, в котором есть общая инфраструктура (внутренние дороги, инженерные сети и т.д.). В этом случае собственники обязаны делегировать управление общим имуществом управляющей компании (Syndic), которая может быть как профессиональной, так и добровольной, состоящей из собственников, работающих на общественных началах. Она регулярно отчитывается за свою работу, а также контролируется Советом собственников (Conseil syndical).
Управляющая компания работает в рамках внутреннего регламента дома (Règlement de copropriété). Это обязательный для всех коллективный договор, который определяет правила жизни в доме, права и обязанности собственников. Он же содержит описание всех помещений и соответствующих им долей собственности в местах общего пользования, которые определяют долю участия каждого владельца в расходах на содержание резиденции (Charges de copropriété). Из чего они состоят? Это оплата услуг персонала, содержание общего имущества (сад, бассейн, придомовая территория, …), страховка пр. Примерная сумма этих обязательных платежей известна на этапе покупки квартиры. Их оплата осуществляется, как правило, авансом за год или квартал, с корректировкой в большую или меньшую сторону после утверждения окончательных счетов.
В какую сумму может обойтись содержание общего имущества? Конечно, все зависит от конкретного дома и уровня комфорта (наличие лифта, бассейна, сада, паркинга, современных инженерных систем и т.д.). Но по данным французской национальной федерации агентств по недвижимости FNAIM за 2015 год, средний платеж в доме с профессиональной управляющей компанией, охранником, лифтом и небольшой придомовой территорией обходится в 36 евро за квадратный метр в год, что включает в себя отопление и водоснабжение. Электричество, газ, телефон и интернет оплачиваются отдельно, в зависимости от потребления.
Минимум раз в год управляющая компания проводит общее собрание собственников (Assemblée générale des copropriétaires), на котором обсуждаются текущие вопросы, утверждаются счета, утверждается бюджет на следующий год, подтверждаются ее полномочия. Важный момент: на общих собраниях также принимаются решения о проведении и финансировании необходимых работ. Помимо предусмотренных в бюджете работ, речь может идти и о ремонте фасадов, капитальном ремонте инженерных систем, установке лифта и т.д. Решения принимаются голосованием, чаще всего достаточно простого большинства или так называемого двойного большинства. Принятое со соблюдением всех формальностей решение становится обязательным для всех и оспорить его впоследствии крайне сложно. Иными словами, игнорируя общие собрания, вы рискуете получить приличный счет на оплату работ, о факте которых вы даже не знаете!
Таким образом, перед покупкой квартиры нелишней предосторожностью будет выяснить, проведение каких работ запланировано в доме на ближайшие годы, а также какие работы согласованы на последнем собрании собственников, но будут оплачиваться позже. Это важно, так как по закону платить будет собственник квартиры на момент истребования платежа, а не бывший владелец, участвовавший в принятии решения.
Что происходит в случае неоплаты собственником расходов на содержание общего имущества? Управляющая компания начнет процедуру взыскания: сначала в мировом порядке, а затем и в судебном, при чем закон позволяет ей прибегнуть к ускоренной процедуре (Procédure en référé). Продажа квартиры с торгов будет крайним решением, так как задолженность в большинстве случаев несоразмерна стоимости недвижимости, но управляющая компания может добиться продажи мебели и внесения ипотеки на квартиру.
Всех этих проблем и неприятных сюрпризов можно избежать, поручив управление вашей квартирой агентству по недвижимости. Мы умеем взаимодействовать с управляющими компаниями и готовы взять на себя все формальности, а также представлять вас на общих собраниях собственников и эффективно отстаивать ваши интересы.
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.