Налоги на доходы от вашей недвижимости

Продолжая бесконечную тему французского налогообложения, поговорим сегодня о налогах, связанных с получением дохода от вашей недвижимости.  В основном, это два варианта: сдача в аренду или перепродажа с прибылью. Начнем с первого случая.

Если вы не живете на Лазурном берегу постоянно, сдача в аренду вашей недвижимости во время вашего отсутствия позволит компенсировать затраты на ее содержание, а также получить дополнительный доход. Тем более, что поручив это нашем агентству по недвижимости, вы будете освобождены от всех организационных хлопот.

Итак, вы сдаете ваш дом в аренду. Какие налоги надо платить? 

В нашем случае речь идет о краткосрочной (сезонной) аренде мебелированного жилья. В глазах налоговой администрации (и в отличие от аренды немебелированного жилья, location nue) такие доходы проходят по категории промышленной или коммерческой деятельности (bénéfices industriels et commerciaux, сокращенно BIC), к ним применяется соответствующий режим налогообложения. Рассмотрим его особенности.

Если годовой доход от такой аренды не превышает 32 900 € в год, у вас есть выбор между  двумя вариантами: микро-режим (régime micro-bic) или реальный режим налогообложения (régime de bénéfice réel). В первом случае налоговой базой будет 50% от вашего годового дохода от аренды, во втором случае – ваш доход за вычетом всех реально понесенных расходов на аренду. 

При сумме доходов от аренды свыше 32 900 евро, применяется только реальный режим налогообложения.

К этой сумме будет применяться ставка налога на прибыль в соответствии со стандартной прогрессивной шкалой, но с минимальным порогом в 20% для нерезидентов. То есть при сумме годового дохода до 26 791 ставка составит 20%, от 26 791 евро до 71 826 евро – 30%, от 71 826 до 152 108 – 41%, выше 152 108 евро – 45%. К ставке налога добавляются социальные отчисления в размере 15,5%. Таким образом, в определенных случаях ставка может доходить до 60,5%!

Однако, существует возможность воспользоваться дополнительными налоговыми льготами, через получение статуса «туристического мебелированного жилья» (meublé de tourisme). Для этого будет необходимо задекларировать ваше жилье и пройти процедуру присвоения ему определенной категории, в зависимости от характеристик — от одной до пяти звезд. Процедура занимает около двух месяцев,  занимается этим государственная организация Atout France, стоимость ее услуг составляет около 250 евро. Мы сопровождаем наших клиентов на всех этапах этого процесса.

Что это дает? Сдавая в сезонную аренду такое «туристическое жилье», вы подпадаете под более мягкий налоговый режим: ваша налоговая скидка составит уже 71%, а порог для микро-режима увеличится до 82 200 евро. Реальный режим налогообложения применяется только  свыше этой суммы.

Этот статус представляет очевидный интерес, даже если вы не планируете сдавать ваш дом в аренду на регулярной основе: позволяя получить ощутимую экономию на налогах, он не накладывает на собственника никаких ограничений по использованию жилья.

Несколько слов о ценах на аренду. Здесь, безусловно, все зависит от конкретного объекта, его характеристик и расположения. Для примера, скажем, что стоимость недели проживания в современной студии 25 кв. м. в самом центре Болье-сюр-мэр в высокий сезон (июль, август) составит примерно 1200-1300 евро, а небольшая квартира 50 кв.м. в пешей доступности от моря может сдаваться от 1500 евро в неделю. Порядок цен на виллы значительно выше, от 2 500 евро в неделю и без верхнего предела. 

Когда и как платить налог? Полученный доход необходимо задекларировать не позднее 1 мая. Оплата возможна любым удобным способом: чеком, банковским переводом, автоматическим списанием со счета.

Какой налог платится в случае продажи недвижимости?

Налог с прибыли, полученной от продажи недвижимости, или налог на прирост стоимости  (Impôt sur la plus-value immobilière). Речь идет о классической ситуации, в которой вы продаете  недвижимость дороже, чем купили. С полученной разницы вы платите 19% налога плюс 15,5% социальных отчислений (prélèvements sociaux). При этом существуют разнообразные скидки и вычеты. 

Как рассчитывается этот налог? Налогооблагаемой базой будет цена продажи минус цена, по которой вы купили недвижимость, с учетом всех дополнительных платежей и понесенных расходов (нотариус, регистрация, подтвержденные документально расходы на ремонт, комиссия агентству по недвижимости, ...). При этом если у вас нет документальных подтверждений стоимости ремонта, но вы владели недвижимостью более 5 лет, вы можете учесть 15% от цены приобретения.

Далее применяются скидки в зависимости от срока владения по налогу и по социальным отчислениям.

По налогу база сокращается на 6% каждый год, начиная с 5-го по 21-й, и на 4% за 22-й год.

По социальным отчислениям, скидка составляет 1,65% за 6-год, 3,3% за следующий и так далее до 30 лет.

Таким образом, после 30 лет владения вы не платите ничего.

В случае, если разница между ценой продажи и ценой покупки с учетом расходов и платежей превышает 50 000 евро, применяется дополнительная ставка по прогрессивной шкале от 2% (разница до 100 000 евро) до 6% (свыше 260 000 евро).

Исключений не много: налог не начисляется в случае продажи основного жилья, а также при продаже объекта не дороже 15 000 евро.

Вся актуальная информация регулярно публикуется на сайте налоговой администрации http://www.impots.gouv.fr/.

Пара примеров расчета налога на прирост стоимости:

Квартира, купленная в июне 2010 году за 400 000 евро, продается в сентябре 2016 года за 500 000 евро. Учитывая расходы на покупку (7,5% или 30 000 евро), 15% скидки на ремонт (60 000 евро), получаем налогооблагаемую базу 10 000 евро. Сумма налога 19% с учетом скидки за срок владения (6 лет) составит 1 786 евро. Сумма социальных отчислений 1 524 евро. Итого 3 310 евро.

Вилла, купленная в январе 2001 года за 1 000 000 евро, продается в сентябре 2016 года за 1 500 000 евро. Владелец потратил на ремонт 200 000 евро. Расходы на оформление (7,5%) составили 75 000 евро. С учетом скидок за срок владения (налог и социальные отчисления) сумма налога составит 48 021 евро.

Когда и как платить? С налогом на прирост стоимости все просто, так как рассчетом суммы, декларацией и переводом денег занимается нотариус в момент оформления сделки.

Отметим также, что французское законодательство обязывает всех нерезидентов ЕС, продающих во Франции недвижимость стоимостью более 150 000 евро, которым они владели менее 30 лет, назначить так называемого налогового представителя — лицо, которое гарантирует точность декларации и которому налоговые органы смогут выставить претензию в случае несогласия с расчетом суммы.  Выполнение этой формальности обойдется продавцу примерно в 0,5 — 0,7% от цены продажи.

В реальности ситуации могут быть гораздо сложнее, так как французская налоговая система заслуженно имеет репутацию одной из самых запутанных в Европе и постоянно реформируется.  Мы внимательно следим за всеми изменениями в законодательстве и в практике правоприменения, и будем рады проконсультировать вас по всем вопросам и помочь в реализации ваших проектов.